Assembleia de condóminos: como convocar, o que deliberar e o que diz a lei

A assembleia de condóminos é o momento mais importante na vida de um condomínio. É aqui que se aprovam orçamentos, se tomam decisões sobre obras, se elege (ou reelege) o administrador e se resolvem os assuntos que afetam todos os proprietários. E, no entanto, muitos condóminos chegam à reunião sem perceber bem como funciona — ou nem aparecem.

Neste artigo explicamos tudo o que precisas de saber, de forma simples e direta.

Quantas assembleias tem de haver por ano?

A lei portuguesa (Código Civil, artigo 1431.º) obriga à realização de pelo menos uma assembleia ordinária por ano. Esta reunião anual serve para:

• Aprovar as contas do ano anterior
• Aprovar o orçamento para o ano seguinte
• Tratar de qualquer outro assunto de interesse para o condomínio

Para além desta reunião obrigatória, podem ser convocadas assembleias extraordinárias sempre que surja um assunto urgente ou relevante — uma obra imprevista, uma decisão a tomar rapidamente, ou um pedido de um grupo de condóminos.

Quem pode convocar uma assembleia?

A convocatória é normalmente feita pelo administrador do condomínio (ou pela empresa de gestão que exerce esse papel). Mas qualquer condómino pode solicitar uma assembleia extraordinária, desde que represente, pelo menos, 25% do valor total do edifício (medido em permilagem).

Como deve ser feita a convocatória

A convocatória tem de respeitar algumas regras formais:

1. Deve ser enviada com pelo menos 10 dias de antecedência (para assembleias ordinárias). Para assembleias extraordinárias urgentes, este prazo pode ser reduzido.
2. Deve ser enviada por carta registada, ou por outro meio que garanta que cada condómino a recebe (incluindo email, se todos concordarem com este meio).
3. Deve indicar o local, data e hora da reunião.
4. Deve incluir a ordem do dia — a lista dos assuntos a tratar. Apenas os pontos na ordem do dia podem ser deliberados.

Se a convocatória não respeitar estas regras, as deliberações tomadas na reunião podem ser impugnadas judicialmente.

Como se contam os votos?

As maiorias necessárias variam consoante o tipo de decisão:

• Maioria simples dos presentes: para a maioria das decisões correntes (aprovação de contas, orçamento, eleição do administrador)
• Maioria dos votos em relação ao total do edifício (permilagem): para obras de conservação e inovação
• Unanimidade ou maioria qualificada: para alterações ao título constitutivo ou ao regulamento do condomínio

Atenção: cada condómino vota com um peso proporcional à sua permilagem no edifício — não é um voto por pessoa, mas um voto proporcional à quota de cada fração.

O que fazer se não puderes estar presente

Podes fazer-te representar por outro condómino ou por qualquer outra pessoa, através de uma procuração escrita. Não há um formato obrigatório — basta uma carta assinada a autorizar alguém a votar em teu nome.

Também podes enviar o teu voto por escrito antes da reunião, desde que o faças antes do início da assembleia e que o administrador tenha conhecimento das tuas intenções de voto para cada ponto da ordem do dia.

E se as deliberações forem ilegais ou abusivas?

Qualquer condómino pode impugnar uma deliberação da assembleia no prazo de 60 dias a contar da data em que foi tomada (ou da data em que o condómino ausente foi notificado). A impugnação é feita em tribunal e pode resultar na anulação da decisão.

Para evitar situações desta natureza, é importante que o administrador — ou a empresa de gestão — assegure que todas as formalidades são cumpridas e que a ata reflete fielmente o que foi discutido e decidido.

A ata: o documento que fica

No final de cada assembleia, é elaborada uma ata com o registo de tudo o que foi deliberado. A ata deve ser assinada pelo presidente da mesa e pelo secretário (eleitos no início da reunião) e enviada a todos os condóminos num prazo razoável — geralmente entre 15 a 30 dias.

Guarda sempre as atas das reuniões do teu condomínio. São documentos importantes para futuras transações imobiliárias e para resolver eventuais disputas.